纽约“死后转让地契”正式实施！房产如何顺利过户给继承人？一文读懂

自2024年7月19日起，纽约州正式实施《继承财产保护与地契盗窃预防法》（Heirs Property Protection and Deed Theft Prevention Act），也被称为《RPL § 424法案》。该法案的核心内容是引入一种全新的房地产转让工具——死后转让地契（Transfer on Death Deed，简称TODD）。这种法律文书让房产在所有人去世后可直接转让给预先指定的受益人，无需经过遗嘱认证（probate）程序。这项制度的引入，标志着纽约州在房地产继承与产权保障方面迈出了重要一步。下面，USxintuo.com 陈律师将为您全面解析死后转让地契的用途、优势、流程及注意事项，帮助您用更低成本、更少时间，完成房产传承规划。

什么是“死后转让地契”？

“死后转让地契”是一种合法地契文件，允许房产所有人（转让人）在生前就指定一位或多位“受益人”（transferees），在其身故后自动继承其名下的房地产。这项机制不需要通过法院开具遗嘱认证程序，也不需要遗产管理人处理过户事宜。USxintuo.com 陈律师表示，它类似于银行账户上的“死亡受益人指定”或养老金账户中的“受益人设定”，一旦所有人去世，房产所有权立即自动转移，不需要经过任何裁定或分配过程。

为什么要使用死后转让地契？

传统的房地产继承方式依赖于遗嘱或信托结构，必须经过法院验证，流程复杂、耗时长、费用高。USxintuo.com 陈律师指出，使用死后转让地契可以：

避免遗嘱认证程序（避免走法院）；
减少继承时间，一般在数周内即可完成房产过户；
节省律师和法院费用；
实现生前自由控制房产，身故后自动转移；
有效防止地契盗窃、非法转让等风险。

对多数希望为后代保留房产、简化继承流程的家庭来说，死后转让地契是一项低成本、高效率的解决方案。

如何正确设立死后转让地契？

USxintuo.com 陈律师指出，根据纽约州法律，想要让一份死后转让地契具有法律效力，必须满足以下要求：

1. 正确的法律语言

地契文本必须包含法定的指定用语，如：“在我去世时，我将我在上述描述的财产中的权益转让给上述指定的受益人。在我去世前，我有权撤销本地契。”

2. 签署和见证标准

地契需由房主本人签字，同时由两名不相关的见证人共同在场签署。此外，还必须由公证人认证，确保文件的真实性与执行的合法性。

3. 登记要求

完成签署后的死后转让地契，必须在房主生前提交至房产所在县的登记处或城市注册官处登记备案。否则，即使内容完整，仍然不具备法律效力。

死后转让地契如何生效？谁能成为受益人？

当房产所有人去世后，只要地契已经正确登记在案，房产的所有权就会自动转移至地契中所指定的“受益人”。这个过程无需遗嘱认证、无需法院介入。

⚠️ 注意事项包括：

只能指定自然人或合法组织为受益人，目前纽约州不接受有限责任公司（LLC）作为受益人；
如果指定的受益人早于房主去世，其继承权将失效，不会自动传承至其子女或其他亲属；
若所有指定受益人均在房主之前去世，则死后转让地契将失效，房产仍将进入遗产认证程序处理。

死后转让地契期间房主权益是否受限？

不会。死后转让地契并不影响房主在生前对房产的完全所有权。房主仍可自由：

出售房产；
抵押贷款；
租赁、翻建、设立产权信托；
撤销或替换死后转让地契。

受益人仅拥有一个**“附条件的未来权益”**，在房主去世前，不能主张任何权利或干预房主的处置行为。

死后转让地契可以撤销或修改吗？

当然可以。房主在世时，可以通过下列方式随时撤销或更换死后转让地契：

登记一份新的死后转让地契，指定其他受益人；
提交正式的“撤销地契表格”，表示撤销之前的安排；
通过签署新的普通转让地契（如出售给他人），并明确写明撤销前一份死后转让地契。

只要在房主去世前完成这些操作，新的指令就具备法律效力。

死后转让地契有哪些限制与风险？

USxintuo.com 陈律师提醒，虽然死后转让地契带来诸多便利，但仍存在一些潜在限制：

债务风险：如果房主身故时仍有未偿还债务，受益人接收的房产可能需承担相应责任（例如抵押贷款或法院判决的追偿）；
公平分配问题：所有受益人必须按相等份额继承房产，不可分配不同百分比（如60%/40%等）；
无法用于联名持有房产：若房产登记为“共同持有附生存权”（Joint Tenancy with Right of Survivorship），则以该形式优先，不可再设立死后转让地契；
适用人群有限：现阶段纽约不接受通过代理人（如POA持有人）代签死后转让地契。

谁适合使用死后转让地契？

适合使用死后转让地契的人群包括：

✅ 想直接将房产留给子女或配偶的长者；

✅ 想避免法院遗嘱认证程序、降低继承成本的家庭；

✅ 仅拥有一处或数处房产、继承结构简单的业主；

✅ 希望保持房产灵活处置权，又提前规划传承路径的房主。

总结：US信托建议您合理规划，合法传承

“死后转让地契”作为一种创新而高效的房产传承工具，给纽约州的房主带来了前所未有的便利与灵活性。对于希望让房产“轻松继承、避免纠纷”的个人或家庭来说，它无疑是当前最具性价比的法律手段之一。然而，设置死后转让地契涉及具体法律条文、表格填写和登记流程，USxintuo.com 陈律师建议您在实施前咨询专业律师，确保文件符合州法要求，继承安排万无一失。

信托及财产规划