​地契变更

当遗产律师帮助您创建信托文书时，确保您的信托得以正确执行是非常重要的。仅仅写一个信托文书并说明某些资产存放在信托中是不足以实际将资产转移到信托中的。为了将您的房屋或其他房地产转移到可撤销或不可撤销的信托中，您必须使用地契。

地契是一种书面文书，用于将不动产的所有权从一个所有者转移到另一个所有者。地契必须包含当前所有者（称为转让人）和新所有者（受让人）的姓名，以及物业的法律描述。此外，地契还必须满足以下要求：

• 书面形式

• 由授予人签署

• 公证

• 在物业所在县登记

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作为一名具有资深遗产法知识的经验丰富的纽约地契律师，我帮助您作为转让人确保您的财产在您生前适当转移给正确的受益人，确保您的地契有效，并通过使用所有必要和适当的文件正确执行您的信托。正确进行地契转让对于避免税务后果和其他处罚至关重要。

​在纽约州，不动产的所有权类型有几种不同的形式，每种形式都有其独特的法律和财务影响。以下是几种主要的所有权类型：

• 单独所有权 (Sole Ownership) 这是最简单的所有权形式，房产的所有权完全归属于一个人。该人拥有完全的控制权和处分权。

• 共同所有权 (Joint Tenancy) 共同所有权指两个或两个以上的人共同持有不动产，每个持有人拥有等份的所有权份额。共同所有权的一个关键特征是生者继承权 (Right of Survivorship)，即当其中一名持有人去世时，其份额自动转给剩余的共同持有人，而不需要经过遗嘱认证程序。

• 各自拥有 (Tenancy in Common) 在各自拥有中，两人或更多人持有不动产，但每个持有人可以拥有不等份的所有权份额。与共同使用权不同，各自拥有的所有人对其它各自拥有的所有人没有生者继承权。每个持有人可以将其份额留给各自的继承人或通过各自遗嘱处分。

• 夫妻共同拥有 (Tenancy by the Entirety) 这是一种专门为已婚夫妇设计的所有权形式。只有合法婚姻中的夫妇才能选择这种形式。夫妻共同拥有具有生者继承权，即在一方去世后，财产自动转移给生存的配偶。此外，这种形式提供了一定程度的法律保护，使得财产在夫妻一方的个人债务纠纷中不容易被强制执行。

• 信托所有权 (Trust Ownership) 不动产可以通过信托持有，信托是一种法律安排，允许一方（受托人）为另一方（受益人）的利益持有财产。信托可以用于多种目的，包括遗产规划和资产保护。

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在纽约州，根据转让的权利和转让人的不同，不动产地契可以分为以下几种类型。 虽然这些是纽约房地产交易中主要使用的地契类型，但也有许多定制的地契以满足买卖双方的需求。如果您有关于地契的问题，请联系美国信托网的专业地契律师。

• 担保地契 (Warranty Deed) 担保地契包含与授予地契相同的保证，并声明授予人在拥有房产期间没有造成任何产权瑕疵。这种地契为持有人提供了最显著的保护。

• 买卖地契 (Bargain and Sale Deed) 买卖地契不包含任何契约，因此对受让人提供的保护非常有限。授予人暗示他们拥有该房产的所有权，但如果事实证明他们没有，那么受让人无法起诉授予人。 此外，个人还可以选择带契约的买卖地契（也称为有限担保地契），在这种地契中，授予人承诺他们拥有房产的所有权，且房产没有任何负担。

• 执行人或管理人地契 (Executor’s or Administrator’s Deed) 执行人或管理人地契提供与带契约的买卖地契相同的保护，并可用于将已故者遗产中的房产转移给指定的继承人。 当已故者有遗嘱时，使用执行人地契。相反，当已故者没有遗嘱时，使用管理人地契。

• 放弃权利地契 (Quitclaim Deed) 放弃权利地契转让个人对房产的权益，但不解释其权益或权利的性质。放弃权利地契不包含任何关于该人权益或权利的保证或承诺，因此为受让人提供的保护最少。这种地契多用于非销售情况，例如当您想将地契转让给家庭成员时。 如果您拥有一所房子并合法地完成放弃权利地契，将您的所有权转让给您的儿子或女儿，您的全部权益将转移给您指定的子女或其他家庭成员。 在从陌生人购买和转让房产时，放弃权利地契风险较高，因为它们没有任何保证或担保。然而，当转让发生在可信任的家庭成员之间时，这种风险消失了。将地契转让给家庭成员时，放弃权利地契方便且高效。

• 什么是地契转让？ 地契转让是将房产所有权从一方转移给另一方的法律过程。它涉及执行和记录反映所有权变更的新地契。

• 为什么我需要地契转让？ 有几种情况下可能需要地契转让，例如遗产规划、医疗补助规划、离婚、赠与或资产保护。

• 常用的地契类型有哪些？ 在纽约和新泽西，房产转让中最常用的地契类型是放弃权利地契（Quitclaim Deed）和买卖地契（Bargain and Sale Deed）。每种地契在所有权和产权保证方面提供不同程度的保护。

• 地契转让过程如何进行？ 该过程通常包括起草一份新地契，根据各州的要求执行，然后在房产所在地的县书记办公室进行记录。

• 在纽约和新泽西进行地契转让需要律师吗？ 虽然法律上不要求必须有律师，但强烈建议在纽约和新泽西进行地契转让时咨询房地产律师。律师可以确保转让过程正确进行，保护您的权益，并解决可能出现的任何法律问题。

• 地契转让通常涉及哪些文件？ 除地契本身外，还可能需要房产描述、前一份地契、转让文件以及根据转让情况所需的任何法律表格或宣誓书。

• 在纽约和新泽西地契转让需要多长时间？ 纽约和新泽西的地契转让时间因多个因素而异，包括县书记办公室的工作负担和地方的具体要求。通常，该过程可能需要几周时间。

• 地契转让是否有任何税费？ 各县有不同的记录费用。在纽约，对于无对价（即无金钱交易）的地契转让没有转让税。在新泽西，对于任何未付本金金额的抵押贷款有税收。

• 我可以不通知我的抵押贷款人进行地契转让吗？ 大多数抵押贷款都有所谓的“出售即付条款”，不允许将地契转让给第三方。虽然有这个条款，但只要抵押贷款支付正常，我们从未见过它被触发。如果它被触发，贷款人会给您一个“补救”期将地契转回原始各方。

• 如果在地契转让过程中出现错误会怎样？ 地契转让中的错误可能会产生严重后果，并可能影响您的所有权。重要的是尽快咨询经验丰富的房地产律师以纠正任何错误并确保转让正确进行。

• 我可以将地契转让给信托或实体吗？ 是的，可以将地契转让给信托或有限责任公司（LLC）或公司等实体。这可以提供各种好处，如资产保护和遗产规划。然而，重要的是咨询律师以确保转让正确进行并符合相关法律。